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Freehold vs. Leasehold

legal, freehold vs. leasehold

Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Pacht in Thailand?

Freehold Ownership:So einfach wie nur möglich, wenn Sie eine Immobilie kaufen und es ist ein Grundbesitzanrecht, werden Sie eine Gesellschaft bilden müssen. Die Gesellschaft wird die Bezeichnung des Vermögen halten, und Sie werden der Direktor des Unternehmens mit vollständiger Kontrolle. Die einzige Ausnahme ist, wenn der ausländische Staatsangehörige eine erhebliche Menge an Geld (etwa 1 Million US-Dollar) in Aktien, Wertpapiere oder Unternehmen investiert und über Board of Investment Promotion verfügt (BOI) die Genehmigung, in diesem Fall kann der BOI empfehlen, dass dem Ausländer gestattet wird, ein Eigentumsanrecht über eine Fläche von 1.600 qm nicht mehr zu halten.

Leasehold Ownership:Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen und es ein Pachtanrecht ist, bedeutet das, dass Sie auch einen 30-Jahres-Mietvertrag, aber in der Praxis ist es moglich für einen 60-Jahres-Zeitraum mit dem "30 +30"-Mechanismus zu pachten, wobei ein 30 - Jahres-Mietvertrag zwischen dem Eigentumstanrechtsträger und dem Mieter vereinbart wurde, und eine (1) rechtlich verbindliche Verlängerung für weitere 30 Jahre abgeschlossen wird. Außer unter besonderen Umständen können Ausländer oder ausländische juristische Personen kein Land in Krabi besitzen, und werden auf den Besitz von 49% der Wohneinheiten, wie sie im Wohnungseigentumsgesetz von 1999 stehen.

Eine beliebte Methode für Ausländer um in den Besitz von Eigentum zu gelangen ist es, entweder Land oder eine Wohnung durch einen langfristigen Mietvertrag zu erwerben.

Für Stand-alone-Einfamilienhäuser, wird dem Ausländer ermoglicht das Land zu pachten und er ist in der Lage, das Haus, auf seinen Namen zu übertragen.

Für Landstriche, oder Wohnungen, sind entweder die Bildung eines thailändischen Mehrheitsgesellschaft oder einen langfristigen Mietvertrag mögliche Methoden.

Mit den jüngsten Einschränkungen der Thailändische Nominierten, ist die Inbesitznahme von Eigentum durch ein thailändisches Unternehmen schwierig und teuer geworden. Einen langfristigen Mietvertrag ist in vielen Fällen die bevorzugte Methode.

Apartment-Projekte können nach dem Wohnungseigentumsgesetz von 1999, entweder als Eigentumswohnungen oder durch Pacht verkauft werden. In jüngerer Zeit sind viele Projekte, die Wohnung als Pacht (langfristige Pacht) verkauft, das hat steuerliche Vorteile für den Bauunternehmer.

Nach thailändischem Recht, Abschnitt 540 des Zivil-und Handelsgesetzbuch ist die maximale Laufzeit für einen unbeweglichen Mietvertrag 30 Jahre. Jeder Mietvertrag welcher länger als drei Jahreist, muss mit der Provinz Landamt registriert werden und gültig sein.

Gemäß § 540, am Ende der 30-jährigen Laufzeit des Leasingvertrages endet dieser automatisch, und beide Parteien müssen einen neuen 30 Jahre Leasingvertrag registrieren. Die Praxis in Thailand ist es, zwei weitere 30 Jahres-Verträge für eine Gesamtmenge von 90 Jahren durch einen separaten Vertrag oft als "Zusatz" oder "Memorandum"-Vertrag, wobei der Vermieter verpflichtet ist, den Vertrag für zwei weitere Bedingungen 30 erstrecken Jahren bezeichnet bieten jeweils, In diesem zusätzlichen Vertrag, gibt es oft andere Leasing-Rechte, die nicht in § 540 des Zivil-und Handelsgesetzbuch enthalten sind.

Neben dem Versprechen, der Erneuerung der Verträge für insgesamt 90 Jahre, können auch andere Klauseln das Recht, die Miete zu Eigentumstanrecht zu übertragen, wenn die thailändische Gesetz ändert werden, und das Versprechen, an die Erben abtreten und den Mietvertrag schließen, wenn eine Partei stirbt während der Laufzeit des Vertrages. Diese zusätzlichen Klauseln werden als persönliche vertragliche Versprechen zwischen den beiden Parteien zusätzlich zu den normalen Vertragsrecht für Mietverträge in den § § 540 und 569 des Zivil-und Handelsgesetzbuch erfasst.

Anwälte haben einige der Risiken für die Mieter durch die langfristige Pacht hervorgehoben:

  • 1) Tod des Vermieters -der Möglichkeit, dass die Erben die nächste zusätzliche Laufzeit des Leasing nicht erneuern.
  • 2) Insolvenz der Gesellschaft - in einem Mietvertrag mit einem Unternehmen, das Risiko, das Eigentum an den Bankruptcy Court in Konkurs zu übertragen.
  • 3) Der Tod des Mieters - die Möglichkeit den Vermieter nicht zu zuordnen und den Vertrag erneuern mit den Erben des Mieters.
  • 4) Verkauf oder die Übertragung der zugrunde liegenden Immobilie – Risiko dass der neue Besitzer den zusätzlichen Mietvertrag nicht verlängert.

 

Außer für den Fall des Konkurs der Firma (# 2) der zusätzliche "Nachtrag" zum langfristigen Mietvertrag kann das Risiko von beiden Parteien zu begrenzter Zustimmung der Zuschlag auf ihre Erben übergeben werden und den Verkauf oder die Übertragung des Eigentums außer durch das Verbot der Vererbung.

Da die meisten Wohnungsprojekte ein Unternehmen haben, welches einen langfristigen Mietvertrag hat, ist es wichtig, sorgfältige Prüfung des Unternehmens, welches die langfristige Miet-und Leasinggeber als wirkende durchzuführen. Das Hauptrisiko, welches nicht durch einen zusätzlichen Vertrag abgedeckt werden kann, ist der Bankrott. Doch es muss nicht auf die Bedingungen und Konditionen des Mietvertrags, die registriert wurde zutreffen. Also die potentiellen Käufer (Mieter) sollte die folgenden Fragen stellen: Wie lange ist das Unternehmen im Geschäft? Wie lange ist es im Besitz des Landes? Gibt es eine Erfolgsbilanz für das operative Geschäft? Ist das Land vollständig bezahlt? Hat das Unternehmen für alle Steuern und finanzielle Verpflichtungen aktuell bezahlt?

Wenn diese Fragen zufriedenstellend beantwortet wurden, dann sind die Risiken eines langfristigen Mietvertrages drastisch reduziert.

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